Seit 01.12.2020 ist die WEG Reform in Kraft getreten. 

Sanierungen und Modernisierungen werden dadurch einfacher. Künftig sind nach §20 Abs. 1 WEG Beschlussfassungen darüber mit einfacher Mehrheit möglich. Es ist kommt gerade nicht mehr auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer an. Die Eigentümer, die zugestimmt haben, haben auch die Kosten zu tragen. Gem. §21 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist dabei auf den Miteigentumsanteil abzustellen, wenn die Maßnahmen von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen ist. Dies gilt nur dann nicht, wenn bauliche Veränderungen mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind. Gem. §21 Abs. 2 Nr. 2 ist eine Verteilung auf sämtliche Eigentümer auch dann vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Der angemessene Zeitraum ist dann wieder Einzelfallrechtsprechung. Wichtig ist dabei noch, dass jeder Wohnungseigentümer nunmehr einen Anspruch darauf hat, auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau und Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie Zugang zu einen schnelleren Internetanschluss zu erstatten nach §20 Abs. 2 WEG. 

Es war immer wieder Streitpunkt, ob ein Sachkundenachweis für die Gewerbeerlaubnis des Verwalters gefordert werden darf. Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung der Gewerbeerlaubnis. §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gibt aber jetzt jeden Wohnungseigentümer das Recht als Teile der ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung einer zertifizierten Verwaltung zu verlangen. Damit wird der Sachkundenachweis über diese Möglichkeit eingeführt. 

§26 a Abs. 1 WEG sagt nunmehr, dass ein zertifizierter Verwalter vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachweisen muss, dass er über die notwendigen Voraussetzungen verfügt. Es gilt eine Überbrückungsfrist von 3,5 Jahren, wenn der Verwalter bei in Kraft der Reform schon bestellt wurde. Damit sollte den Verwalter die Möglichkeit gegeben werden, die Prüfung abzulegen. 

Ein Problem war auch immer, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind. Zukünftig ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt.

Auch der Verwalter bekommt zukünftig mehr Befugnisse; er kann Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ohne Beschlussfassung entscheiden gem. §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Maßstab ist hierbei die Größe der Anlage. Umfasst sein sollen kleinere Reparaturen, auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen und die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen. §37 Abs. 2 WEG gibt aber den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Maßnahmen selbst zu definieren. Zukünftig besitzen die Verwalter im Außenverhältnis gem. §9b Abs. 1 WEG eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Für einen Darlehensvertrag oder einen Grundstückskaufvertrag ist aber der Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Gem. §23 Abs. 1 WEG erhalten die Eigentümer eine Beschlusskompetenz, dass Eigentümer auch online an einer Eigentümerversammlung teilnehmen können. Eine Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden und der Vertretenden Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile beschlussfähig; damit wird §25 Abs. 3 in der bisherigen Form gestrichen. Die Einberufungsfrist wird gem. §24 Abs. 4 Satz 2 auf drei Wochen verlängert. Diese Einberufungseinladung kann auch in Textform zukünftig erstellt werden gem. §24 Abs. 2. 

Umlaufbeschlüsse gem. §23 Abs. 3 WEG bedürfen künftig nur noch der Textform. Hier sollen einfach die neuen Kommunikationsmittel genutzt werden können. 

Gem. §44 Abs. 6 Satz 1 WEG muss das Protokoll unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden. 

Die Beschlusssammlung wurde damit nicht abgeschafft. 

Jeder Wohnungseigentümer erhält durch §18 Abs. 4 WEG ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. 

Die Entscheidung über die Kostentragung soll zukünftig flexibler sein.  §16 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmmehrheit und losgelöst von Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten beschließen können. 

Der Verwaltungsbeirat kann gem. §29 Abs. 1 WEG hinsichtlich seiner Zahl flexibel festgelegt werden. 

Die Haftung wird auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt gem. §29 Abs. 3. Das Aufgabengebiet Überwachung des Verwalters wird in §29 Abs. 2 neu eingeführt. 

Die Trennung vom Verwalter ist zukünftig einfacher. Es ist nicht nur ein wichtiger Grund notwendig, sondern der Verwalter kann jederzeit gem. §26 Abs. 3 WEG abgerufen werden. Spätestens 6 Monate nach der Abrufung endet dann der Vertrag. 

Die Regelung zur Anfechtung und Nichtigkeit wurden neu ausgestaltet. Da Träger der Verwaltung zukünftig alleine eine Gemeinschaft sind, richten sich derartige Klagen entsprechend gegen die Gemeinschaft und nicht gegen den einzelnen Wohnungseigentümer. 

§49 Abs. 2 WEG wird gestrichen, sodass Prozesskosten nicht mehr dem Verwalter aufgelegt werden können. 

§10 Abs. 3 WEG wird dahingehend neu gefasst, dass ein besserer Erwerberschutz gewährleistet ist. Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, benötigen in Zukunft die Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolger zu wirken. 

Problematisch war immer die Rechtsfigur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die WEG Reform sieht vor gem. §8 Abs. 3 WEG, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann Gemeinschaft besteht und Ersterwerber künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. 

Die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen und Stellplätzen und Terrassen gem. §3 Abs. 1 Satz 2 Abs. 2 WEG wird erweitert. Bei der Jahresabrechnung beschränkt sich die Beschlussfassung zukünftig gem. §28 Abs. 2 nur noch auf die Abrechnungsspitze und die Verwalter sind gem. §28 Abs. 4 WEG verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. 

Gem. §17 Abs. 2 WEG sind die Vorschriften zur Erziehung des Wohnungseigentums angepasst worden. 

Weiterhin soll es aber auch keine Kompetenz für die Wohnungseigentümer geben für Vertragsstrafen. 

Gem. §15 WEG sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Zukünftig ist gem. §556 a Abs. 3 BGB, die in der WEG geltenden Kostenteilung auch im Verhältnis zwischen vermieteten Eigentümer und Mieter maßgeblich.