Der erfolgreiche Bau – kein Mythos, sondern machbar

Das Ziel des Bauherrn ist es, sein Traumhaus in der gewünschten Zeit, zu den vereinbarten Kosten und ohne Mängel zu erhalten. 

Das Ziel des Bauunternehmers, Handwerkers oder Bauträgers ist es, das Traumhaus des Kunden ebenso in der vereinbarten Zeit, zu den vereinbarten Kosten und ohne Mängel herzustellen. Dafür erhält er dann die vereinbarte Vergütung.

Da beide Ziele gleich gerichtet sind, ist ein erfolgreicher Bau möglich.

 

Dabei gilt es auf folgendes zu achten:

1. Bauvertrag
Das Vertragssoll muss eindeutig schriftlich definiert sein, d.h. das Leistungsverzeichnis muss im Idealfall alle Wünsche des Bauherrn in der erforderlichen technischen Ausführung so genau wie möglich darstellen. Es gilt der Grundsatz: Wer schreibt, der bleibt. Folge: Keine unerwarteten Preissteigerungen für den Bauherrn, keine Nachtragsverhandlungen für den Bauunternehmer.

Zudem sollten die entscheidenden Punkte definiert sein, wie Baubeginn, Bauende, Abnahme, Zwischenabnahmen, Abschlagszahlungen, eventuelle Sicherheiten und zu guter letzt eine Schlichtungsabrede für Streitfälle. Weiterhin ist dem Bauunternehmer der Rat zu geben, nur so viele Aufträge anzunehmen, wie mit fachlich ausgebildeten Personal abgearbeitet werden können. Ein schlechter Bau hat eine zehnmal so starke Wirkung wie ein erfolgreich abgeschlossener Bau. Das Internet als Vervielfältigung gewisser Meinungsäußerungen ist dabei nicht zu unterschätzen.

 

2.Bauablauf
Der Bauablauf ist geprägt vom Zusammenarbeiten zwischen Bauherrn und Bauunternehmer. Man spricht rechtlich von den Kooperationspflichten. Ein Mythos ist es, dass sich der Bauherr, nur weil er beispielsweise schlüsselfertig baut, um nichts mehr kümmern muss. Vielmehr müssen immer wieder Gespräche stattfinden, wie Bemusterungstermine, Sonderwünsche, Bereitstellung der Leistungen durch den Bauherrn, wie Bestandspläne, Baustrom, Baugenehmigung, Absprache zu Eigenleistungen.

Wichtig für den Bauherrn ist es, Eigenleistungen nur bei Hilfstätigkeiten vorzunehmen. Die Eigenleistungen müssen dann auch fristgerecht erbracht werden. Mangelträchtige Gewerke, wie beispielsweise Abdichtungsarbeiten, gehören in Fachhände.

Für den Bauunternehmer ist es wichtig, Zwischenabnahmen durchzuführen, auf jeden Fall mit den eingeschalteten Subunternehmern. Die Subunternehmerverträge müssen zum Vertrag mit dem Bauherrn abgestimmt sein, insbesondere hinsichtlich der Bauzeit. Es muss ein Ansprechpartner für den Bauherrn da sein.

 

3. Abnahme
Zentraler Punkt eines Baus ist die Abnahme. Sinnvoll sind bereits Zwischenabnahmen (siehe oben). Den Bauherrn ist eine förmliche Abnahme mit Abnahmeprotokoll anzuraten, aber auch für den Bauunternehmer ist das sinnvoll, da der Beginn der Gewährleistungsfrist festgehalten ist. Nicht jeder Mangel führt dazu, eine Abnahme abzulehnen, sondern nur wesentliche Mängel. Leider sind viele Bauherrn durch Fernsehen und Internet so sensibilisiert, das viele Abnahmen nicht erteilt werden, obwohl das rechtlich notwendig gewesen wäre. Dann ist der Streit vorprogrammiert. Anzumerken ist, das man mit der Abnahme nicht die Gewährleistung verliert, es ändert sich lediglich die Beweislast. Der Bauunternehmer sollte festgestellte Mängel zügig innerhalb der bei der Abnahme vereinbarten Frist nacharbeiten.

 

4. Schlussrechnung
Nach der Abnahme kann die Schlussrechnung oder die letzte Rate gestellt werden. Abschlagszahlungen hindern nicht daran, in der Schlussrechnung die gesamte Abrechnung zu prüfen. Auch bei einem Detailpauschalvertrag mit Leistungsverzeichnis sind Zusatzleistungen, die nicht im Leistungsverzeichnis aufgelistet sind, zum vereinbarten Pauschalpreis hinzuzurechnen und auch zu zahlen. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch offener Mängel besteht nur in zweifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Mit den Subunternehmern ist es für den Bauunternehmer wichtig, eine Gewährleistungssicherheit vereinbart zu haben. Ohne Vereinbarung keine Sicherheit. Die Vereinbarung der VOB/B schließt eine Gewährleistungssicherheit nicht automatisch ein. Sollte es in der Gewährleistungszeit zu Mängeln kommen, kann schafft die Sicherheit Sicherheit.

 

Ergebnis: Abschluss eines erfolgreichen Bauprojekts mit der richtigen Planung und Durchführung.

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